Риэлторы знают, как решить проблемы медиков

Каждый вид бизнеса имеет свои особенности и предполагает определенные требования к помещению, в котором он ведется. Медицинская деятельность — одна из наиболее жестко регламентированных. От характеристик помещения, в котором расположится медучреждение, напрямую зависит получение лицензии.

Компания «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» обобщила опыт работы с медицинскими учреждениями и проанализировала основные проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы и покупатели таких помещений.

Мнение эксперта Сергей Лобанов, Директор департамента Управления активами Компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость"

Арендные правоотношения

При организации медицинской деятельности важно заключить грамотный договор аренды, предусматривающий все особые условия, необходимые медицинским клиникам. Это практически невозможно сделать без опытного консультанта, т к. специфика деятельности требует учитывать множество нюансов при выборе помещения и оформлении сделки.

Лицензия на медицинскую деятельность выдается Федеральной службой по надзору в сфере здравоохранения и социального развития сроком на пять лет, а значит желательно заключать долгосрочный договор аренды, минимум на аналогичный срок.

Чтобы нивелировать риски, связанные с обесцениванием или ростом одной из валют, мы всегда рекомендуем фиксировать валютные арендные ставки с определением валютного коридора. Необходимо заранее предусмотреть возможность корректировки ставки в зависимости от рыночных условий. Но корректировки должны быть разумными как для арендатора, так и для арендодателя.

В силу своей специфики медицинские центры вынуждены довольно существенно перепланировать помещение и использовать специальные материалы, что влечет большие вложения. В среднем ремонт помещения без отделки под стандартную клинику обходится в 600—1000 долл./кв м. В этом случае важно договориться с собственником о размере и порядке компенсации произведенных улучшений. Как правило, применяется формат «арендных каникул» на срок от 2 до 6 месяцев.

Требования к помещениям

Второй блок вопросов, с которыми сталкиваются покупатели и арендаторы при поиске помещения под размещение медицинской клиники, заключаются в специфических требованиях к физическим характеристикам помещения.

Планировка должна позволять организовать большое количество отдельных кабинетов с окнами, как того требуют нормы лицензирования. При работе с такими запросами специалисты «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» изначально подбирают соответствующее помещение, а также акцентируют внимание арендатора / покупателя на этом моменте еще в период предварительного отбора помещений.
Необходимо заранее убедиться в достаточном количестве электроэнергии. При наличии серьезного медицинского оборудования мощность должна быть не менее 20 кВт на 100-метровое помещение. На практике специалисты нередко сталкиваются с ситуацией, когда клиники испытывают нехватку электроэнергии, и нуждаются в помощи по увеличению мощности. Одним из требований по лицензированию медицинской деятельности является обязательное наличие в помещении автономной приточно-вытяжной вентиляции.

Кроме того, по требованиям к медицинским учреждениям в каждом помещении должны быть в наличии раковина и санузел, а, например, в жилом доме провести дополнительные коммуникации достаточно сложно.

Еще один норматив по лицензированию — помещение должно располагаться в достаточной удаленности (до 100 метров в зависимости от специфики деятельности медицинского учреждения) от детских дошкольных учреждений.

"МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" за время своей деятельности накопила достаточный опыт реализации операций с помещениями медицинского назначения. Из 70 помещений, которыми управляет компания, двенадцать — это медицинские клиники.

Назад